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美国房地产税启示,美国房地产税启示

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美国房地产税启示

2021-11-01 04:25:43 大公报 作者:李灵修
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  尽管土地所有制完全不同,但美国亦经历过由土地财政到房地产税征收的财政转变,其中历程可为中国提供有价值的借鉴。

  广义上讲,房地产税是地产行业各个环节所涉税收的总和,而美国房地产税主要包括地产税与房产税两部分,其中,房产税面向财产产权所有者征收,也被视作是财产税的一种。

  美国政府最初为应付独立战争中巨额经费的支出,先后于1785年、1787年出台《关于西部土地测量和出售法令》和《西北法令》,通过立法为“卖地还债”铺平道路。须注意的是,《西北法令》就已经授予联邦政府征收直接税的权力,其中就包括房产税。1818年,伊利诺伊州成为首个实行一般财产税制度的地区,对各类动产、不动产实行同一税率征收。但与直接拍卖公共土地相比,征税收入比例偏低,联邦政府收入更加倚赖土地出让金。这就构成了美国早期的土地财政。

  1861年美国爆发内战,为筹措军饷并团结群众,次年林肯总统颁布《宅地法》推动土地私有化,将大批国有土地以极低价格售于新移民,联邦政府的土地财政历史也就此终结。但战后地方财政吃紧,各州政府开始引入并征收房地产税,针对土地与房屋课税。

  美国房地产税属于地方税制,由联邦和各州政府立法,地方政府执行征收。房地产税旨在补充地方政府税源,财力越弱地区对房地产税依赖越强。如地方财政收入较强的纽约州、加利福尼亚州和得克萨斯州房地产税占比分别为57.1%、67.6%和83.1%;而财力较弱地区的房地产税收入占比通常在90%以上,华盛顿特区更高达约95%。

  美国采用以支定收的财政安排,各州及地方政府可以自行设定房地产税税率,每年在地方政府预算立法程序中确认。房地产税税率的设定,是基于地方政府预算支出的资金需求和其他税收的缺口来确认的,即“有多少资金缺口征多少税”。因此,地方政府的税率并不相同,这也体现出美国房地产税的属地差异。根据美国税收基金会计算,2019年新泽西州的房地产税实际税率最高,达到2.13%,夏威夷州的房地产税实际税率最低为0.31%,其余大部分州的税率在0.5%至1.0%之间。

  根据上月中国全国人大常委会的授权决定,“国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则”,预计内地房地产税试点的实施细则应该也是“因城施策”,根据不同地区的实际情况有所差异。而参考美国经验,试点阶段的税率范围亦会在0.5%至1.0%之间。

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