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泰禾回复问询函:2021年计提存货跌价准备11.2 亿元

泰禾回复问询函:2021年计提存货跌价准备11.2 亿元

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  5月11日,ST泰禾发布了对深交所下发的2021年关注函的回复。

  对于公司报告期内计提的资产减值损失主要涉及存货减值准备科目,泰禾集团(000732)称主要涉及的存货减值准备项目为北京金府大院、上海大城小院、津海院子和郑州东府大院,这四个项目计提减值金额约为11.2亿元。

  泰禾表示,2021年末,公司结合目前房地产行业市场形势以及项目状态等情况,计提了相应的存货跌价准备,主要原因为项目因工期延长、更换总承包商等原因导致建造成本、人工成本、利息等成本增加。

  其中,北京金府大院计提存货减值主要是为了提升产品品质增加了预计建设成本,公司结合存货的状态、预计未来的销售价格和预计未来发生成本进行了梳理,合计计提减值金额1.06亿元。

  上海大城小院项目和天津津海院子于2021年末计提存货跌价准备主要原因为2021年更换了新的总包单位或班组,项目延期导致预计总成本较更换前有一定幅度增加,经测算计提了相应的减值损失。

  郑州东府大院项目由于处于司法拍卖的诉讼中,公司对拍卖价格和程序提出异议后,高院已发回重新审核,公司以法拍项目作为抵押物对应的中原信托贷款本金作为可变现净值,扣减郑州东府大院账面成本后,计提了存货跌价准备6.78亿元。

  2021 年同行业房地产可比公司根据行业及公司实际情况均计提了相关存货跌价准备。公司在每个资产负债表日,均对存货进行减值测试,测试过程保持稳定性和延续性,其中 2019 年和 2020 年分别计提存货跌价准备 8.46 亿元和 17.35 亿元,2021 年公司基于项目实际情况计提存货跌价准备 11.2 亿元,结果合理。

  泰禾集团2021年12月31日纳入评估范围的投资性房地产共计19个项目,主要分布在北京、福州、厦门、上海、济南,本年投资性房地产建筑面积88.6万平方米,主要业态为购物中心、公寓、写字楼、商铺。公司2021年12月31日纳入评估范围的投资性房地产账面价值252.55亿元,评估公允价值256.72亿元,评估增值4.17亿元,增值率1.65%。

  泰禾集团表示,公司的投资性房地产采用公允价值计量,业绩预告公告时还未完成相关投资性房地产的评估工作,公司管理层依据对市场的判断,对投资性房地产的公允价值进行了预估,导致跟评估结果有一定差异。公司在进行业绩预估时主要基于房地产市场走势,参考2021年12月份大中城市商品住宅(居住房屋,包含高层、别墅、公寓等)销售价格变动的价格涨幅对投资性房地产相关项目做整体预估,但实际评估中公司投资性房地产中商办项目占比相对较大,受互联网冲击及疫情影响,实体店面出租率和开业率持续降低致使商业房地产市场价格低于预期估值,导致该部分估值低于预期。

  截至2021年12月31日,泰禾集团已到期尚未还款的借款本金总额为352.19亿元,其中已到期未偿还的债券为208.47亿元,除债券外的有息债务逾期为143.72亿元。

  泰禾集团在公告中称,截至目前,公司债务重组工作取得了一定进展,与部分主要债权人已签署过展期备忘录,拟采用更多增信措施保障债权人的利益。公司也在积极与政府和金融机构协调,在不违背国家政策的前提下使用监管资金保证项目复工复产,通过销售回笼资金用以偿付债权人,公司将尽快形成并推进与其他债权人的债务重组方案的落地。

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